Тема  проекту Житлового кодексу – чи не найактуальніша в Україні.   Адже з  прийняттям  його Верховною радою у другому читанні та набранням законної сили відбудуться, важливі зміни у житлових відносинах та системі житлово-комунального господарства. І, як завжди відбувається у таких ситуаціях,  з’являються як нові прибічники  конструктивних реформ, так і їх відчайдушні противники.

Найбільшого протистояння зазнали  кодексу, що регламентують відносини з управління житловим фондом.  Зокрема,  висловлюються думки  про те, що новий Житловий кодекс має на меті створити такі умови, при яких споживачам житлово-комунальних послуг будуть нав’язувати  т.зв.  «свої» управляючі компанії, функціями яких буде не   надання якісних послуг, а  - «збирання грошей» з населення.

Насправді, подібні звинувачення – не відповідають дійсності. Їх можуть висловлювати тільки такі „фахівці” та „експерти”, які навіть не намагаються вникнути в проблеми житлово-комунальної галузі, а тим більше, зрозуміти усього комплексу необхідних заходів для  здійснення  її реформування.   

Мета загальнодержавної програми реформування  і розвитку житлово-комунального господарства полягає  в оптимізації виробничої   та   територіальної   інфраструктури,  оновленні виробничої бази галузі з урахуванням  новітніх
досягнень науково-технічного прогресу; запровадженні інноваційної
моделі розвитку житлово-комунального господарства;       створення умов   для   надійного   і    безпечного надання житлово-комунальних  послуг,  які стимулюють
енергозбереження;  поліпшення якості   управління    житлом та ін.  ЇЇ здійснення передбачає узгодження економічних   інтересів   держави,   суб'єктів господарювання, та інших учасників відносин.  

Важливий акцент робиться на необхідності залучення приватних інвестицій для розвитку галузі.

  Посилення впливу мешканців будинків на умови свого проживання
та  якість  обслуговування  житла ( в. т. ч., шляхом  стимулювання  створення
об'єднань співвласників багатоквартирного будинку) та  сприяння створенню  системи  управителів  на  ринку  житлових  послуг  визначаються як одні з основних заходів виконання завдань реформи.

Водночас, варто відзначити, що багаторічне намагання держави реалізувати реформу ЖКГ ще не дало своїх результатів.

Досвід показав, що у  власників житла  немає достатньої організованості для  того, щоб взяти відповідальність за управління та утримання багатоквартирних будинків на свої плечі.  Крім того,  формальне створення  об’єднань співвласників багатоквартирних будинків ще не означає змістовного наповнення. А, тому, не гарантує здійснення функцій управління та утримання житлового фонду на необхідному рівні.  

Сьогодні ситуація на ринку послуг з управління (утримання) житлом виглядає наступним чином.  Невелика  частина співвласників будинків пішла шляхом створення ОСББ.    При чому, більшість таких об’єднань не  здатні самостійно на професійному рівні обслуговувати житловий фонд і якість їхніх  послуг не набагато відрізняється від  тих, які надаються комунальним „ЖКП”. Більшість громадян, залишаючись повністю незадоволеними тими послугами, що їм надаються комунальними підприємствами,  не бажають і не планують перебирати на себе функції з управління  своїм багатоквартирним будинком.  А професійних управителів на ринку ЖКГ, як  було зазначено,  – дуже мало.

Тому, реформа ЖКГ потребує якісно нових підходів.

Проект Житлового кодексу створює зовсім новий механізм управління та утримання житлового фонду, що дає власникам житла можливість самостійно визначатися як з способом управління будинком та прибудинковою територією ( зокрема,   самим управляти багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією, або  делегувати функції надання послуг з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією  сторонньому виконавцю послуг з управління житлом на підставі договору), так і на власний розсуд обирати виконавця цих послуг.

Це передбачено процедурою  проведення загальних зборів власників (співвласників)  багатоквартирного будинку.

Саме загальні збори стануть повноважним органом щодо прийняття рішень співвласниками багатоквартирного будинку з реалізації спільних прав та обов’язків стосовно користування і розпорядження майном, що перебуває в їхній спільній власності.

У випадку не проведення таких зборів у багатоквартирному будинку  протягом одного року з дня набрання чинності цим кодексом, орган місцевого самоврядування  буде зобов’язаний самостійно визначити тимчасового виконавця послуг з управління багатоквартирним будинком шляхом проведення конкурсу.  При чому, розірвання договору з тимчасовим управителем самими власниками (співвласниками) будинку буде  можливе у будь-який час – достатньо провести  загальні збори та визначитися із способом управління.

          Чи можливо за таких умов «нав’язати» співвласникам будинку управителя? –            Звичайно,  – ні. 

          Водночас, кодекс передбачає затвердження Кабінетом міністрів України кваліфікаційних вимог, яким повинні будуть відповідати виконавці послуг з управління житлом.   Основу цих вимог складатимуть наступні критерії:

       -  кадрове забезпечення кваліфікованим  персоналом;

       -  фінансова спроможність, наявність інвестиційного потенціалу;

       - наявність нормативно-правових актів та нормативно-технічної документації, необхідних для послуг з управління житлом;

       -  технологічні вимоги до матеріально-технічної бази.

      І жодного слова про ліцензування!

Безпосереднє управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією власниками (співвласниками) такого будинку або уповноваженою власниками  (співвласниками) такого будинку особою  буде можливе також лише за умови, що такий власник (співвласники) або уповноважена ним (ними) особа відповідатиме кваліфікаційним вимогам щодо виконавця послуг з управління житлом.

  Але, зрозуміло, що   власники житла задля самостійного управління будинком (в тому числі, шляхом створення ОСББ), не зможуть виконати усіх вимог, які будуть виставлені державою до суб’єктів господарювання, що надаватимуть послуги з управління житловим фондом на договірних засадах. Наприклад, інвестиційний потенціал: звичайні мешканці житлових будинків не зможуть забезпечити його наявність у тих розмірах, які прийнятні для підприємства-інвестора. Тому для них подібні  вимоги  ставитися не повинні.  

Однак, необхідно погодитися з тим, що ті, хто буде виконувати таку важливу роботу як управління житлом, повинні відповідати, хоча б, мінімальним вимогам, встановленим державою.  

  Розмір необхідних інвестицій для  суб’єкта господарювання-виконавця послуг з управління житлом  залежатиме  від того, який об’єм житлового фонду буде ним обслуговуватися.   Так, до тих,  хто  обслуговуватиме один  район, квартал, чи декілька кварталів міста  вимоги щодо розміру наявного інвестиційного потенціалу  повинні бути меншими, ніж до  тих компаній, які візьмуть на обслуговування по декілька районів, або, навіть, цілі міста.

І це держава прекрасно розуміє. Тому,  заяви про те, що запровадження кваліфікаційних вимог, призведе до позбавлення  права проводити діяльність з управління житловим фондом порівняно невеликих підприємств та самих власників житла,  а також появи нових монополій на ринку житлово-комунальних послуг чи до надмірного  державного контролю, є, щонайменше,    -  поспішними.

Саме наявність затверджених  кваліфікаційних  вимог до управителів житловим фондом  забезпечить споживачам  належний рівень  якості послуг незалежно від способу управління, обраного ними.

Наприклад,  можна тільки уявити, до яких наслідків призведе відсутність у інженерно-технічного персоналу надавача послуг  управління житловим фондом знань  щодо  норм експлуатації будівельних конструкцій та інженерних систем будинків, періодичності проведення оглядів, тощо; а також  брак   відповідної техніки, яка необхідна для утримання житла.

Вимоги до наявності інвестиційного потенціалу обумовлені значною зношеністю усього житлового фонду, потребами у негайному проведенні реконструкцій житлових будинків, введенні енергозберігаючих технологій та ін.  

 Позбавивши власників житла права якісного вибору,  держава ризикує вкотре залишити їх сам на сам із давно назрілими проблемами житлового фонду, які вони не здатні вирішити самотужки.

Варто відмітити, що до тимчасових управителів, які будуть визначатися органом місцевого самоврядування, таких вимог ставити  - не будуть. Це обумовлено тимчасовим характером їх діяльності. А також розумінням того,  що необхідна кількість  професійних управителів  на ринку ЖКГ відразу не появиться.  «Тимчасовими» виконавцями послуг  з управління житловим фондом зможуть стати ті ж (комунальні) підприємства, що зараз  займаються обслуговуванням житлових  будинків та прибудинкової території.

В цьому випадку на орган місцевого самоврядування буде  покладено обов’язок самостійно здійснювати частину функцій з управління (облік майна багатоквартирного будинку, ведення балансу і загального обліку витрат, необхідних на утримання такого багатоквартирного будинку).

Таким чином, власники (співвласники) житла отримають декілька альтернативних способів управління їх спільним майном: здійснювати  ці функції самостійно; обирати  на власний розсуд професійного виконавця послуг з управління житловим фондом; чи покластися на волю органу місцевого самоврядування щодо визначення тимчасового управителя.  

Чітке регулювання на законодавчому рівні правил надання таких послуг  забезпечить оптимальне вирішення назрілих проблем  з управління житловим фондом.   

 Отже, як ми розуміємо,  усі вищезазначені положення  проекту Житлового кодексу  мають на меті забезпечення  споживачів  (співвласників будинків) якісним наданням послуг з управління житлом; а  також,  захист від некваліфікованих та фінансово неспроможних суб’єктів господарювання, які намагатимуться збільшити власний капітал без вкладання необхідних для галузі ресурсів.  

А діяльність на ринку житлово-комунального господарства професійних виконавців послуг з управління житловим фондом  (як найоптимальніша альтернатива масовому створенню ОСББ  без наміру ефективного управління), створить передумови для відновлення та розвитку галузі.

Джерело: Інформаційний портал ЖКГ України.